Γιαννακοχωρίτης

Τάξη στο πολεοδομικό και χωροταξικό χάος της χώρας έρχεται να βάλει ο νόμος 3843 “Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις”, που ψηφίστηκε από τη Βουλή των Ελλήνων και δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 62/28 Απριλίου 2010.
Όλο το πνεύμα του νόμου κινείται στη λογική της εναρμόνισης και της εφαρμογής των θεσμοθετημένων χρήσεων γης. Γι’ αυτόν τον λόγο ο νόμος δεν μπήκε στη λογική νομιμοποίησης της εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς αυτή θεωρείται κατά παρέκκλιση μεταβατική, ωσότου θεσμοθετηθούν χρήσεις γης με γενικά πολεοδομικά σχέδια και σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2508/97.
Με τον νέο νόμο νομιμοποιούνται για 40 χρόνια οι ημιυπαίθριοι και άλλοι αυθαίρετοι χώροι που βρίσκονται όμως μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας. Δεν νομιμοποιούνται τα κλεισμένα μπαλκόνια και οι πέργολες.
Παράλληλα, θεσπίζεται ειδική διαδικασία ελέγχου της κατασκευής των κτιρίων. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι οι μηχανικοί που θα υπογράφουν τις οικοδομικές άδειες θα ελέγχονται από τους υπαλλήλους της πολεοδομίας, οι οποίοι, με τη σειρά τους, θα ελέγχονται από το Σώμα Ελεγκτών Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης.
Θεσπίζεται η “ταυτότητα κτιρίου”, δηλαδή ο φάκελος που θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του κτιρίου σχετικά με την εκτέλεση του έργου, τα πιστοποιητικά ελέγχου, βίντεο που θα απεικονίζει τους χώρους και τις εγκαταστάσεις, και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
Τα πρόστιμα διατήρησης των αυθαίρετων χώρων θα αποδοθούν υπέρ του ΕΤΕΡΠΣ και θα κατατεθούν σε ειδικό κωδικό που ονομάζεται “Ταμείο Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου” και διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων, καθώς και για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αποκατάστασης εντός των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ, στη διοικητική περιφέρεια των οποίων βρίσκονται οι χώροι που δηλώνονται.Ποιοι ωφελούνται
Σύμφωνα με τον νέο νόμο, επιτρέπεται μετά την καταβολή ειδικού προστίμου η διατήρηση για 40 χρόνια ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής άδειας η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε μέχρις τις 2 Ιουλίου 2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.
Παράδειγμα: Αν η κλειστή θέση στάθμευσης έχει μετατραπεί σε κατοικία, ο νόμος εφαρμόζεται. Όταν, όμως, η κλειστή θέση στάθμευσης γίνεται τμήμα υπεραγοράς τροφίμων και στην περιοχή ισχύουν χρήσης γης αμιγούς κατοικίας, ο νόμος δεν εφαρμόζεται και η αυθαιρεσία δεν νομιμοποιείται.

Τι γίνεται με όσες αυθαίρετες κατασκευές δεν περιλαμβάνονται στη ρύθμιση
Για τα εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού κτίσματα που βρίσκονται σε ρέμα, αιγιαλό, δάσος, βιότοπους, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικούς και ιστορικούς τόπους, καθώς και για τα κλεισμένα μπαλκόνια και τις πέργκολες που εξαιρούνται από τον νόμο ισχύουν οι διατάξεις περί αυθαιρέτων και συγκεκριμένα το άρθρο 23 ν. 1577/85, συνεπώς εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 17 ν. 1337/83 περί αυθαιρέτων και επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου.

Τι αλλάζει στην έκδοση οικοδομικών αδειών από 1/1/2011
Η ύπαρξη ταυτότητας κτιρίου και ο έλεγχος για τον μηχανικό που θα υπογράφει οποιαδήποτε άδεια στην πράξη περιορίζει στο ελάχιστο τις πιθανότητες πολεοδομικών παραβάσεων. Η διαδικασία ανέγερσης του κτιρίου ελέγχεται από την πολεοδομία, ενώ ο νόμος επιβάλλει ελέγχους στους υπαλλήλους της από το Σώμα Ελεγκτών Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης. “Εμείς οι μηχανικοί πάντα θέλαμε κάποιον να μας ελέγχει, να μας υποχρεώνει να κάνουμε σωστά τη δουλειά μας, για να μην είμαστε έρμαιο κάθε εργολάβου”, λένε με νόημα μηχανικοί.

Πράσινα κτίρια με πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
Η Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων αντικαθιστά τη μελέτη θερμομόνωσης και θα εκπονείται για κάθε νέο κτίριο, καθώς και για κάθε υφιστάμενο, εφόσον θα ανακαινίζεται ριζικά, και βασίζεται σε συγκεκριμένη μεθοδολογία, η οποία αναφέρεται:
α) στην απαίτηση κάλυψης ελάχιστων προδιαγραφών του κτιρίου όσον αφορά το σχεδιασμό του, το κτιριακό κέλυφος και τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και
β) στη σύγκρισή του με κτίριο αναφοράς. Ως κτίριο αναφοράς νοείται κτίριο με τα ίδια γεωμετρικά χαρακτηριστικά, θέση, προσανατολισμό, χρήση και χαρακτηριστικά λειτουργίας με το εξεταζόμενο κτίριο, που πληροί όμως ελάχιστες προδιαγραφές και έχει καθορισμένα τεχνικά χαρακτηριστικά.
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης ισχύει για δέκα χρόνια και αφορά όλα τα νέα κτίρια συνολικής επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ., τα υφιστάμενα κτίρια που υπόκεινται σε ριζική ανακαίνιση, τα υφιστάμενα κτίρια επιφάνειας άνω των 50 τ.μ. ή τμήματα αυτών όταν πωλούνται ή εκμισθώνονται, καθώς και όλα τα κτίρια του δημόσιου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα. Η απαίτηση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης στην περίπτωση αγοροπωλησίας τίθεται σε εφαρμογή έξι μήνες από την έναρξη ισχύος του ΚΕΝΑΚ (Απρίλιος 2010) και στην περίπτωση ενοικίασης εννέα μήνες μετά. Ο έλεγχος για την ορθή εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου θα γίνεται από την Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Ενέργειας, που συγκροτείται στην Ειδική Γραμματεία Επιθεώρησης και Ενέργειας του ΥΠΕΚΑ και στελεχώνεται με υπαλλήλους του δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου τομέα.
Ημιυπαίθριοι: Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης

- Να υποβάλλει στην πολεοδομία αίτηση με συνημμένα: υπεύθυνη δήλωση εις διπλούν, παράβολο από δημόσιο ταμείο 250 ευρώ για το σύνολο των ημιυπαίθριων ή 350 ευρώ για το σύνολο των υπόλοιπων χώρων, τεχνική έκθεση μηχανικού και το παραστατικό της αμοιβής αυτού.
- Στην έκθεση θα πρέπει να έχουν συναφθεί η οικοδομική άδεια, το τοπογραφικό και κάτοψη του ορόφου με επισήμανση της επιφάνειας που αφορά η αλλαγή χρήσης.
- Αν η αίτηση υποβληθεί ταχυδρομικά, θα πρέπει να βεβαιώνεται το γνήσιο της υπογραφής.
- Μετά τον έλεγχο από την πολεοδομία, η αίτηση παίρνει σφραγίδα πληρότητας και η πολεοδομία ενημερώνει τις συναρμόδιες υπηρεσίες για πρόστιμα και κυρώσεις.
- Εντός 60 ημερών αποστέλλεται στον πολίτη το έντυπο καταλογισμού εισφοράς, όπου διευκρινίζονται το ποσό που πρέπει να καταβάλει και οι πιθανοί τρόποι καταβολής (μετρητοίς ή σε δόσεις).
- Μετά την καταβολή των ποσών η πολεοδομία βάζει στην αίτηση την τελική σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας. Η αίτηση μπορεί στη συνέχεια να χρησιμοποιηθεί για κάθε πράξη επί του ακινήτου.
- Το πρόστιμο ισούται με ποσοστό της αξίας των χώρων όπως υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του χώρου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή ανεξαρτήτως της χρήσης και σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Το ποσοστό ισούται από 5% έως 15%.